El sector construcción en Costa Rica enfrenta una paradoja inquietante: las estadísticas del INEC registran 41.784 obras en 2024, con un leve incremento del 0,9% respecto al año anterior, y el área tramitada ante el CFIA creció un 28% en los primeros siete meses del mismo año. Sin embargo, las viviendas aprobadas cayeron en 1.285 unidades —una reducción del 5,3%— y el área destinada a construcción residencial retrocedió un 2,2%. El mercado construye, sí, pero no para quienes más lo necesitan.
Un estudio de la UCR lo confirma sin ambigüedad: el 90% de las soluciones habitacionales actuales está diseñado para satisfacer apenas el 30% de los hogares costarricenses. El déficit habitacional supera las 150.000 unidades según el CFIA. Mientras tanto, miles de familias costarricenses de clase media y baja siguen atrapadas en alquileres caros, sin acceso real al crédito hipotecario, sin posibilidad de aprovechar el terreno que ya tienen, y viendo cómo sus hijos reproducen el mismo ciclo generación tras generación.
No se trata de regalar viviendas. Se trata de crear las condiciones para que quienes tienen la voluntad y la capacidad de pagar puedan hacerlo. A continuación, cuatro propuestas concretas —algunas aplicables a corto plazo como política de gobierno, otras que requieren reforma legal— para reactivar el sector construcción y democratizar el acceso a la vivienda en Costa Rica.
DATOS CLAVE DEL SECTOR CONSTRUCCIÓN 2024
Total de obras registradas (INEC 2024): 41.784 (+0,9% vs. 2023)
Área total de construcción: 3.820.422 m² (+3,5% vs. 2023)
Viviendas aprobadas: 23.093 (−1.285 unidades, −5,3%)
Área residencial: 2.477.223 m² (−2,2% vs. 2023)
Soluciones p/ clase media–baja: Menos del 10% de la oferta total
Déficit habitacional estimado (CFIA): Más de 150.000 viviendas
■ PROPUESTA I · SEGREGACIÓN REGISTRAL DE SEGUNDOS PISOS
Una de las reservas de suelo urbano más subutilizadas de Costa Rica no está en terrenos baldíos ni en periferias alejadas: está encima de las casas existentes. Miles de familias costarricenses poseen viviendas con capacidad constructiva real para un segundo piso —muchas ya lo han construido de forma informal—, pero ese espacio no puede ser financiado ni escriturado de manera independiente porque el Registro Nacional no permite la segregación registral de segundas plantas en inmuebles convencionales sin recurrir a un régimen de condominio.
“El suelo más barato de Costa Rica ya está construido. Falta el marco legal para habitarlo.”
La propuesta es clara: permitir la inscripción registral autónoma de un segundo piso como unidad independiente, con su propio folio real, su propia cabida y su propio número de finca, sobre una propiedad matriz ya existente. Esto permitiría que un padre de familia —propietario de la planta baja— otorgue a un hijo adulto una garantía hipotecaria sobre el segundo nivel para que este acceda a un crédito de construcción.
Los beneficios son múltiples e inmediatos. El banco tendría como garantía una unidad registralmente individualizada. La construcción estaría sujeta a inspección profesional y supervisión bancaria, lo que elevaría la calidad del parque habitacional informal que hoy existe sin control. La familia evita el costo de adquirir terreno propio. Y el Estado activa miles de metros cuadrados de construcción sin inversión pública directa.
Esta reforma requeriría modificaciones a la Ley del Registro Nacional y posiblemente al Reglamento de Condominios, pero no exige una reestructuración profunda del sistema: es una ampliación del modelo de finca filial. La experiencia internacional —especialmente en España, México y Colombia con los regímenes de propiedad horizontal simplificada— demuestra que es técnicamente viable. El CFIA ya regula los requisitos técnicos de estructuras en segunda planta. Solo hace falta voluntad legislativa.
Plazo estimado de implementación: corto-mediano (reforma legal + reglamentación). Impacto proyectado: decenas de miles de nuevas unidades habitacionales en zonas urbanas consolidadas, sin necesidad de un metro cuadrado adicional de terreno.
■ PROPUESTA II · CRÉDITO HIPOTECARIO A TASA BÁSICA PASIVA + 1 PUNTO, SIN PRIMA
El mayor obstáculo para la primera vivienda en Costa Rica no es la voluntad de pago: es la prima. Una familia que destina ₡400.000 mensuales en alquiler podría perfectamente cubrir una cuota hipotecaria equivalente o incluso superior —si las condiciones del crédito fueran razonables—, pero no puede acumular el 10% o el 20% del valor del inmueble que exigen los bancos como enganche inicial.
La propuesta es estructurar un fondo de crédito habitacional —con participación de la banca pública y privada bajo condiciones reguladas— que ofrezca financiamiento del 100% del valor de la vivienda para primera adquisición, a una tasa de interés máxima equivalente a la Tasa Básica Pasiva (TBP) más un punto porcentual, con plazos de hasta 30 años. El resultado sería una cuota mensual comparable o inferior al alquiler que esas familias ya pagan.
“Si alguien puede pagar ₡400.000 de alquiler, puede pagar su hipoteca. El problema es la prima, no la cuota.”
El BANHVI ya opera con tasas de TBP + 3,05 puntos para clase media, y el programa de bono crédito cubre parcialmente la prima para ingresos familiares de hasta ₡1.615.932 mensuales. Pero estas condiciones siguen siendo insuficientes para el segmento de trabajadores formales de ingreso medio-bajo que supera los topes del bono pero no alcanza para la prima bancaria convencional. Ese es el grupo más desatendido y más numeroso.
Un ajuste normativo —mediante reglamentación del Banco Central, directriz presidencial a la banca pública, o reforma al marco del SFNV— podría crear este producto financiero sin comprometer la sostenibilidad del sistema, especialmente si se diseña con seguros de crédito hipotecario que mitiguen el riesgo del prestamista ante la ausencia de prima.
Esta propuesta no es subsidio: es ingeniería financiera. No se regala nada. Se reestructuran las condiciones para que quienes ya tienen capacidad de pago puedan ejercerla. La diferencia entre un arrendatario cautivo y un propietario con hipoteca no es de mérito ni de esfuerzo; es de acceso a instrumentos financieros adecuados.
Plazo estimado: corto (política de gobierno + directriz a banca pública). Impacto: activación inmediata de demanda habitacional reprimida, dinamización del sector construcción y generación de empleo.
■ PROPUESTA III · DISPONIBILIDAD REAL DE AGUA: OROSI 2 Y EQUIDAD HÍDRICA PARA URBANIZACIONES DE CLASE MEDIA
El agua es el límite invisible que determina dónde puede vivir la clase media y baja costarricense. Mientras los proyectos residenciales de alto costo concentrados en Escazú, Santa Ana o los corredores de lujo del GAM encuentran disponibilidad hídrica sin mayores obstáculos, los desarrollos urbanísticos orientados a familias de menores ingresos —en cantones como Desamparados, Aserrí, Acosta o el sector sur de San José— chocan sistemáticamente con la negativa del AyA o de las ASADAS por ausencia de disponibilidad de agua potable.
Esto no es un problema técnico. Es un problema de priorización. Las redes de distribución se construyeron cuando esas zonas eran periféricas y rurales; la densificación urbana las superó. El resultado es que los terrenos más accesibles económicamente para familias de clase media son también los que tienen menores garantías de acceso a servicios básicos, lo que frena el desarrollo habitacional precisamente donde más se necesita.
“El agua no discrimina por su naturaleza, pero su distribución sí discrimina por su planificación.”
El proyecto Orosi 2 —ampliación del sistema de abastecimiento hídrico del Gran Área Metropolitana— lleva años en el radar institucional del AyA sin concreción suficiente. Su ejecución permitiría aumentar significativamente la capacidad de suministro en zonas sur y sureste de San José, desbloqueando decenas de proyectos urbanísticos paralizados por falta de disponibilidad. La inversión en infraestructura hídrica no es un gasto: es el habilitador de toda la actividad constructiva que sigue.
Adicionalmente, se propone una directriz que establezca criterios de prioridad para la asignación de disponibilidades hídricas, dando preferencia explícita a proyectos de vivienda de interés social y clase media sobre desarrollos de alto costo en situaciones de escasez relativa. Esto no impide que los proyectos de lujo se desarrollen; simplemente establece un orden justo cuando los recursos son limitados.
Plazo estimado: mediano-largo (Orosi 2 requiere inversión estatal y planificación multiinstitucional); la directriz de priorización es de corto plazo. Impacto: desbloqueo de proyectos habitacionales paralizados en zonas de alta demanda y mayor justicia territorial en la distribución de servicios públicos.
■ PROPUESTA IV · SIMPLIFICACIÓN DEL PROCESO CONSTRUCTIVO: CFIA Y MUNICIPALIDADES COMO VENTANILLA ÚNICA
El proceso de obtener un permiso de construcción en Costa Rica puede involucrar, dependiendo del proyecto y la ubicación, hasta ocho instituciones distintas: municipalidad, CFIA, SETENA, AyA, ICE, CNFL, Ministerio de Salud e INVU, entre otras. Cada una tiene sus propios formularios, plazos, requisitos y criterios. La demora total puede extenderse de seis meses a más de dos años. El costo de ese tiempo —honorarios profesionales, intereses sobre el crédito de construcción, inflación de materiales— se traslada directamente al precio final de la vivienda.
La propuesta es concentrar el proceso de análisis y aprobación en dos actores: el CFIA, como ente técnico profesional responsable de la verificación de planos, cálculos estructurales y cumplimiento del Código Sísmico y demás normas técnicas; y las municipalidades, como entes territoriales competentes para verificar el cumplimiento del Plan Regulador y emitir el permiso final de construcción.
“Cada mes de trámite burocrático innecesario encarece la vivienda y aleja el sueño de la casa propia.”
Esto implica que las demás instituciones con competencias concurrentes —SETENA, Ministerio de Salud, AyA— deberían migrar hacia un modelo de consulta previa en la etapa de diseño (viabilidad ambiental, disponibilidad hídrica, factibilidad sanitaria), de manera que cuando el expediente llegue al CFIA y a la municipalidad, los filtros sectoriales ya estén cumplidos. El permiso final sería responsabilidad municipal, con el aval técnico del CFIA como condición necesaria y suficiente.
Este modelo ya existe parcialmente en la plataforma APC del CFIA, que ha digitalizado buena parte del proceso técnico. Lo que falta es la voluntad política para que las demás instituciones subordinen sus trámites al flujo principal, en lugar de operar como filas separadas que el ciudadano debe transitar en paralelo o de forma secuencial.
Plazo estimado: corto-mediano (requiere decretos ejecutivos de coordinación interinstitucional y ajuste de reglamentos sectoriales, no reforma legal). Impacto: reducción del tiempo de tramitación en al menos un 40-60%, reducción de costos de gestión y mayor competitividad del sector.
CONCLUSIÓN: CONSTRUIR ES GOBERNAR
Costa Rica tiene lo que necesita para resolver su déficit habitacional: familias con voluntad de pago, terrenos con capacidad constructiva, un sector privado dinámico y un sistema financiero solvente. Lo que falta es remover los obstáculos que el propio Estado ha edificado a lo largo de décadas de regulación fragmentada, legislación desactualizada y planificación hídrica inequitativa.
Las cuatro propuestas aquí presentadas no son ideología: son pragmatismo. No piden al Estado que regale viviendas; le piden que deje de impedir que los ciudadanos las construyan. La segregación registral de segundos pisos activa el suelo ya urbanizado. El crédito a tasa básica pasiva convierte a arrendatarios en propietarios. La inversión hídrica desbloquea el desarrollo en zonas populares. La simplificación burocrática abarata el proceso para todos.
Gobernar no es solo administrar lo que existe. Es también construir —en sentido literal— el futuro del país. Y ese futuro se construye un permiso, una hipoteca, un segundo piso y un caño de agua a la vez.
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El autor es Abogado y Notario Público, candidato a Doctor en Derecho · Máster en Gerencia de Proyectos (ULACIT-PMI)
