San José, 19 sep (elmundo.cr)- Solicitar un crédito hipotecario puede convertirse en un proceso más largo, e incluso detenerse; cuando la propiedad que se ofrece como garantía presenta inconsistencias entre la información registral, catastral y su realidad física.
Estas discrepancias generan alertas para las entidades financieras, que necesitan tener plenamente identificada y jurídicamente respaldada la garantía antes de aprobar el financiamiento.
El Colegio de Ingenieros Topógrafos de Costa Rica (CIT) advierte que este tipo de situaciones constituyen una de las razones por las que se puede retrasar la colocación de créditos hipotecarios, debido a que cualquier diferencia relevante debe ser revisada y, cuando corresponde, corregida antes de continuar con el proceso.
“Las incongruencias catastrales son diferencias o desacuerdos entre los datos legales registrados de una propiedad y su realidad física, ubicación o medidas en el mapa oficial. Para una entidad financiera es fundamental que la garantía esté correctamente identificada y exista correspondencia entre la información jurídica y física del inmueble”, explica Olger Murillo Ramírez, presidente del Colegio de Ingenieros Topógrafos de Costa Rica.
Entre las situaciones que pueden generar dificultades se encuentran: los traslapes de propiedades, diferencias entre el área registrada y la del plano catastrado, discrepancias entre la información registral y la realidad física, fincas que no cuentan con una representación catastral adecuada, entre otros.
El análisis técnico puede revelar, además, situaciones que no necesariamente aparecen de manera evidente en un certificado catastral, por ejemplo, al comprobar el cierre del derrotero de un plano catastrado en el Sistema de Información del Registro Inmobiliario (SIRI), pueden detectarse diferencias que superan las tolerancias permitidas en área o cierre lineal, también pueden existir casos en los que la ubicación del predio en el mapa catastral no coincide con la señalada por el plano catastrado o con el levantamiento realizado en campo.
“El certificado catastral es una herramienta importante de validación, pero no es infalible. Por eso resulta necesario contrastar la información disponible con el plano catastrado y, cuando corresponde, con la realidad física del inmueble”, señaló Murillo.
Una inconsistencia puede modificar las condiciones del crédito
Las diferencias detectadas durante el análisis de una propiedad pueden tener efectos directos sobre una operación hipotecaria.
Si existen problemas relevantes en los linderos, superposición de planos, advertencias administrativas o inmovilizaciones registrales, la entidad financiera puede suspender el trámite mientras se regulariza la situación jurídica y técnica del inmueble.
Las discrepancias también pueden incidir en la tasación de la propiedad. Cuando el área física no coincide con la superficie legalmente reconocida, el análisis de valoración debe considerar la información oficial disponible, lo que puede afectar el valor que se toma como respaldo del crédito y, consecuentemente, el monto que la entidad está dispuesta a financiar.
A esto se suma el factor tiempo. La corrección de una inconsistencia puede requerir nuevos levantamientos, elaboración o modificación de planos catastrados y gestiones ante el Registro Inmobiliario. Estos procesos pueden extender los plazos previstos inicialmente por el cliente y, dependiendo de la operación, generar el vencimiento de condiciones financieras previamente establecidas.
Para las entidades financieras, el análisis de un inmueble destinado a servir como garantía contempla aspectos como ubicación, cabida, linderos, accesos, gravámenes y anotaciones, además de la información obtenida mediante la revisión de los registros y la verificación de campo.
Mapa catastral herramienta de seguridad jurídica
El Registro Inmobiliario ha desarrollado herramientas tecnológicas que permiten consultar información registral y catastral de los bienes inmuebles del país. Entre ellas se encuentra el mapa catastral, disponible mediante el SIRI, que permite visualizar la representación espacial de los predios.
Sin embargo, el CIT señala que la información debe analizarse de manera integral y contrastarse con el resto de los elementos técnicos y jurídicos de la propiedad.
El propio certificado catastral establece un plazo de 15 días naturales a partir de su emisión para comunicar una eventual inconsistencia en la información, lo que refuerza la importancia de revisar los datos antes de utilizarlos en una gestión.
Ante una observación durante el proceso crediticio, las entidades financieras pueden solicitar al cliente acudir a un ingeniero topógrafo, quien puede realizar el análisis técnico correspondiente y determinar las gestiones necesarias para atender la situación.
“Una revisión topográfica oportuna permite identificar posibles diferencias antes de que se conviertan en un obstáculo para una compraventa, un crédito o un proyecto constructivo. La seguridad jurídica de una propiedad comienza por conocer con precisión qué inmueble se tiene y cómo está representado técnica y registralmente”, agregó Murillo.
Tema será analizado en Congreso Internacional de Topografía
La relación entre las inconsistencias catastrales y los procesos de valoración y crédito será uno de los temas que se abordarán este viernes 18 de setiembre, a las 8:45 a. m., en el Salón Chirripó del Hotel Crowne Plaza San José La Sabana, como parte del XVIII Congreso Internacional de Topografía, Catastro, Geodesia y Geomática 2026, organizado por el Colegio de Ingenieros Topógrafos de Costa Rica.
El encuentro reúne a especialistas nacionales e internacionales para analizar los principales desafíos territoriales, tecnológicos y normativos relacionados con el catastro, la geodesia y la gestión del territorio. Aquí temas del programa.
